Neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten – „Bestellerprinzip“

Seit einigen Jahren gilt bereits ein Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen. Dieses Bestellerprinzip sagt ganz klar, dass derjenige den Immobilienmakler bezahlt, der ihn auch beauftragt. Dies ist in den meisten Fällen der Vermieter, kann in Einzelfällen aber auch der Mieter sein, sofern einige Besonderheiten zwischen ihm und dem Makler beachtet werden. Ein solches Bestellerprinzip nun auch für den Kauf von Wohnimmobilien einzuführen, ist seit einigen Monaten Thema in der Politik und natürlich auch in der Immobilienbranche. Seit dem 14. Mai 2020 ist nun klar, welche Neuregelungen bezüglich der Verteilung der Maklerkosten verabschiedet wurden und was nach der Übergangsfrist ab dem 23. Dezember 2020 zu beachten ist. Wir geben Ihnen hier eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

„Bestellerprinzip“?

Die Bezeichnung „Bestellerprinzip“ ist, anders als bei der Neuregelung für die Vermittlung von (Wohnraum-)Mietverträgen, bei der Vermittlung von Kaufverträgen nicht passend. Da dieser Oberbegriff allerdings häufig auftaucht und bei vielen im Gedächtnis geblieben ist, wird dies wohl vorerst als Synonym für das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bestehen bleiben. Ein reines Bestellerprinzip sieht dieses neue Gesetz allerdings nicht vor.

Die Doppeltätigkeit

Der wohl wichtigste Bestandteil des neuen Gesetzes besagt, dass im Falle einer Doppeltätigkeit von beiden Seiten, also Käufer und Verkäufer, nur eine Provision in gleicher Höhe verlangt werden darf. Eine Doppeltätigkeit liegt dann vor, wenn der Immobilienmakler mit dem Verkäufer und mit dem Käufer jeweils einen Maklervertrag* abgeschlossen hat. Diese notwendige exakte Teilung der Provision verhindert nun, dass der Käufer die Kosten alleine tragen muss. Dies kann in der Vergangenheit der Fall gewesen sein, wenn der Verkäufer dazu beispielsweise nicht bereit war oder/und Maklerunternehmen mit einer kostenlosen Vermittlung geworben haben, um Auftraggeber zu gewinnen. Grundsätzlich ist eine Teilung der Provision zwischen beiden Parteien in unserer Region bereits üblich, wurde aber durch o.g. Gründe teilweise anders gehandhabt. Zukünftig wird es bei dieser Variante so sein, dass der Käufer maximal so viel Provision zahlt, wie der Verkäufer bzw. die Provisionshöhe der Erstvereinbarung (die in der Regel mit dem Verkäufer geschlossen wird), die Grenze für die Zweitvereinbarung (die in der Regel mit dem Käufer geschlossen wird) bildet. Klingt logisch und ist fair bei einer Immobilientransaktion, in der ein Makler für beide Seiten tätig ist.
Anders als teilweise dargestellt, ist es in diesem Fall im Übrigen nicht notwendig der zweiten Partei den Zahlungseingang der ersten nachzuweisen. Die Provisionsansprüche werden gegenüber Käufer und Verkäufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig (Erfolgsprinzip).

*Exkurs Maklervertrag Käufer

Bisher galt beispielsweise eine Anzeige eines Immobilienangebotes in den Portalen als Einladung an potentielle Interessenten, einen Maklervertrag einzugehen („invitatio ad offerendum“). Sofern in der Anzeige ein ausdrückliches und eindeutiges Provisionsverlangen enthalten ist und wendet sich der Interessent unter Bezugnahme auf die Anzeige an den Makler, so kann dieser das als Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages verstehen. Übersendet der Makler dem Interessenten dann beispielsweise das Exposé, kommt durch dieses schlüssige Handeln bis zum Inkrafttreten der Neuregelung der Maklervertrag zustande (daher auch die Notwendigkeit der Widerrufsbelehrung). Zukünftig ist, anders als bisher, die Textform in jedem Fall erforderlich. Es muss ein klares Angebot in Textform seitens des Maklers geben, das der Käufer in Textform annehmen kann.

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Weitere Varianten

Die klassische Teilung der Provision zu gleichen Teilen an Käufer und Verkäufer wird wohl die häufigste Anwendung finden. Bei uns ist diese Art bereits jetzt üblich. Eine weitere Möglichkeit ist die, in der sich alleine der Verkäufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers. Heißt, der Makler vertritt auch tatsächlich nur die Interessen des Auftraggebers (Verkäufers). Andersherum ist diese Variante durch die Erteilung eines Suchauftrages seitens des Käufers an den Makler grundsätzlich auch möglich. Da hierzu die Angaben im Gesetzestext aber undeutlich formuliert und auch die Gesetzesbegründung Fragen offen lässt, müssen hier entsprechende Urteile abgewartet werden. Grundsätzlich gilt aber, dass beide Seiten einen Makler unter bestimmten Voraussetzungen auch als alleinigen Interessenvertreter beauftragen können, der Käufer hier nochmal besonders geschützt wird um die anfangs erwähnte alleinige Zahlung der Provision zu verhindern.

Für wen und was gilt das neue Gesetz? Sachlicher und persönlicher Anwendungsbereich

Ab dem 23. Dezember 2020 gilt das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Jeweils im Singular bezieht sich das Gesetz also auf Wohnungen und Einfamilienhäuser (auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser etc.), wobei eine untergeordnete Wohnung in einem Einfamilienhaus (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) nicht relevant ist. Ebenfalls nicht von Relevanz ist die Art des Grundstücks (ein Kaufgrundstück findet hier also ebenso Anwendung wie ein Erbaurechtsgrundstück) sowie die geplante Nutzung (Eigennutz ebenso wie Vermietungsobjekte).

Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Ferienhäuser findet das Gesetz keine Anwendung, da es sich hier in der Regel nicht um schutzbedürftige Käufer handelt. Der persönliche Anwendungsbereich erstreckt sich somit rein auf Verbraucher.

Unser Fazit

Die Neuregelung der Verteilung der Provision ist für uns eine klare Bestätigung der bisherigen Vorgehensweise. Dass sich das „echte Bestellerprinzip“ nicht gegen die Möglichkeit der Doppeltätigkeit des Maklers durchgesetzt hat, dürfte auch die Käufer freuen, für die wir somit auch weiterhin als Auftraggeber auftreten können (im Übrigen auch ein großer Vorteil im Hinblick auf den Verbraucherschutz). Eine ausführliche Beratung und Betreuung wäre andernfalls nicht mehr möglich gewesen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

©Foto: Ingo Bartussek/Adobe Stock

 

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