Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 musste das Grundsteuerrecht (bisher geltendes Grundsteuerrecht vom 07. August 1973) grundlegend überarbeitet werden. Neufestsetzung der Grundsteuerwerte hieß es im November 2019 – Der Bundesrat hat eine Reform des Grundsteuerrechts zum 01. Januar 2022 beschlossen. Grundstückseigentümer sind nun gesetzlich verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben. Dazu erfolgte unter anderem eine öffentliche Bekanntmachung am 30.03.2022.

In diesem Beitrag möchten wir Sie über die anstehenden Veränderungen informieren und zusammenfassen, was Sie zukünftig beachten sollten.

Welche Veränderungen wird es geben?

Das bisherige Verfahren wird im Prinzip beibehalten. Die Grundsteuer wird weiterhin in einem dreistufigen Verfahren auf zwei Verwaltungsebenen ermittelt:

1. Stufe: Feststellung des Grundsteuerwertes durch das Finanzamt
2. Stufe: Feststellung des Grundsteuermessbetrages ebenfalls durch das Finanzamt
3. Stufe: Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune als Steuergläubiger

Die Grundsteuerwerte sind wertabhängig, die o.g. Feststellung des Grundsteuerwertes also maßgeblich. Da die Grundsteuer durch die neuen, natürlich höheren Grundsteuerwerte nicht steigen soll, werden die Steuermesszahlen angepasst. Die Höhe der Grundsteuer hängt allerdings letztlich von dem Hebesatz ab, der in der Gemeinde gilt, in der das Grundstück liegt. Welchen Hebesatz die Gemeinde beschließt, hängt von ihrem Finanzbedarf ab. Die Berechnung erfolgt:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde

Der Einheitswert wurde hier durch den Grundsteuerwert ersetzt. Dieser neue Grundsteuerwert wird mithilfe des Bundesmodells ermittelt. Hier hat allerdings jedes Bundesland die Möglichkeit, die sog. Öffnungsklausel in Anspruch zu nehmen. Damit kann vom Bundesmodell abgewichen werden und eine individuelle Ermittlung des Grundsteuerwertes erfolgen. Das Bundesland Nordrhein-Westfalen hat von dieser Öffnungsklausel keinen Gebrauch gemacht und richtet sich demnach vollumfänglich nach dem Bundesmodell. Das Ziel ist es, die Grundstücke nach dem heutigen Erkenntnisstand gerechter besteuern zu können.

Eingeteilt werden die Grundstücke in:

• Grundsteuer A: Grundstücke, die agrar- und forstwirtschaftlich genutzt werden (eigenes Berechnungsverfahren)
• Grundsteuer B: Bebaute und bebaubare Grundstücke
• Grundsteuer C: unbebaute Grundstücke (neu) zur Vorbeugung von Wohnraumspekulationen

Was müssen Eigentümer bei dem neuen Bundesmodell beachten?

Zukünftig soll alles elektronisch eingereicht werden, beispielsweise über Elster oder vergleichbaren Programmen der Steuerberater. Dazu steht Grundstückseigentümern ab dem 01.07.2022 ein kostenfreier Zugang zur Feststellungserklärung zur Verfügung. Sollte das nicht möglich sein, kann ein Härtefallantrag eingereicht werden, der die analoge Abgabe der Steuererklärung möglich macht. Bitte beachten Sie hier, dass eine Registrierung bei „Mein ELSTER“ bis zu zwei Wochen dauern kann. Zunächst müssen Sie angeben, ob es sich bei Ihrem Grundstück um ein Wohn- oder Geschäftsgrundstück handelt. Bei Wohngrundstücken wird mit dem Ertragswertverfahren bewertet, bei Geschäftsgrundstücken mit dem Sachwertverfahren. Eine Hilfestellung inklusive der Aufstellung von relevanten Grundstücksdaten ist bereits von einigen zuständigen Finanzämtern an die Verpflichteten zugestellt worden.

Welche Fristen müssen Sie einhalten?

Zunächst der wichtigste Termin: der 31.10. jeden Jahres – Abgabefrist für die Steuererklärung.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt ab dem 01. Januar 2025 nach den neuen Werten der Grundsteuerreform. Vorab muss allerdings zwischen dem 01. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes elektronisch beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Wenn den Steuerpflichtigen im kommenden Jahr die Steuermesszahlen bekannt gegeben werden, sagen diese wie oben beschrieben noch nicht viel über die Höhe der Grundsteuer aus, solange die neuen Hebesätze der jeweiligen Gemeinde noch nicht bekannt gegeben wurden.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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